“정부와 지자체는 코로나 위기 극복을 위한 상가임대료 조정, 임차인 지원 대책을 적극 추진해야 한다.” 지난 3월 26일 서울시청 앞 광장, 코로나19로 인해 생계에 위협을 느끼는 소상공인과 자영업자를 대변해 한국중소상인자영업자총연합회, 전국가맹점주협의회, 맘편히장사하고픈상인모임 등 중소상인·상가임차인단체와 노동·시민사회단체가 한자리에 모였다. 이들은 기자회견을 통해 “코로나19로 인해 중소상인·자영업자·상가임차인들의 매출이 급감하면서 생존의 위기에 내몰렸다”며 “상가임대인과 임차인의 상생과 정부와 지자체가 임대료 부담 완화를 위한 조정 및 지원행정에 적극 나서줄 것”을 촉구했다. ■ 코로나19 장기화로 자영업자 97% ‘매출감소’ 코로나19 장기화로 국내 경제가 꽁꽁 얼어붙었다. 특히, 코로나 확산 방지를 위한 ‘고강도 사회적 거리두기’가 지속되면서 소상공인과 자영업자는 그야말로 바람 앞 등불처럼 위태로운 상황이다. 실제로 전국가맹점주협의회가 전국 가맹점주 3,464명을 대상으로 조사한 설문조사에 따르면 응답자 중 97%가 매출 감소를, 도소매업과 서비스업의 경우 응답자의 25%가 매출이 절반 이상 줄었다고 호소했다. 또 코로나19로 인한 매출 급감으로 영업시간을 축소했다는 응답이 64.4%, 인원 감축은 52.9%에 달하고, 휴·폐업을 한 비율도 7.8%에 이르렀다. 전대미문의 경제위기에 대응하고자 중소상인들은 영업시간 단축, 인원감축, 휴업 등 허리띠를 바짝 졸라맸다. 하지만 자영업자, 소상공인의 고정비용 중 상당한 비중을 차지하는 상가임대료는 여전히 ‘착한 임대인 운동’ 등 임대인의 선의에만 기대야 하는 상황이다. 코로나19 장기화로 착한 임대료 운동에 동참하는 임대인들이 늘어나고 있지만 생존의 위기에 몰린 중소상인·자영업자를 살리기엔 역부족이라는 게 현장의 목소리다. 착한 임대인 운동을 넘어 보다 적극적인 상생의 노력이 필요하다. 중소상인단체들이 경기도의 ‘상가임차인 임대료 감액청구 조정’ 지원 사업에 주목한 이유도 이 때문이다. 이들은 상가임대차 상생호소 기자회견에서 “경기도가 지난 3월 22일 코로나로 위기에 처한 소상공인들에 대한 상가임차료 조정 지원을 확대하겠다는 방안을 발표했다”며 “정부와 다른 지자체들도 임차인들이 법으로 보장된 차임감액청구권을 활용할 수 있도록 적극적인 행정 지원이 필요하다”고 강조했다.



■ 법으로 인정된 임차인의 권리 ‘차임감액청구권’ 상가임대차보호법 제11조에 따르면 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정 변동으로 인해 상당하지 않게 된 경우 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대한 증감을 청구할 수 있다’고 규정돼 있다. 즉, 차임감액청구권이란 급격한 경제사정의 변경으로 임대료가 적정하지 않게 된 경우 임차인이 임대인에게 임대료를 깎아달라고 청구할 수 있는 법으로 인정된 임차인의 권리이다. 하지만 이는 우리나라에서 아직 익숙하지 않은 제도로, 지난 2017년 병원 내 편의시설 임차인이 ‘청탁금지법 등 시행’에 의한 유동인구 감소를 원인으로 임대료를 낮춰달라고 청구했다가 기각된 사례 이외에는 관련 사례가 없다. 반면 우리나라와 법체계가 유사한 일본에서는 임대료 조정에 대해 조정우선주의를 채택해 당사자 간 원활한 조정이 이뤄지고 있다. 또 경제사정 변동에 따라 임대료를 낮춘 사례도 흔히 찾아볼 수 있다. 김남주 민변 민생경제위원회 변호사는 “우리 상가임대차보호법은 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다’고 규정(제11조 제1항)하고 있다”며 “하지만 임차인들은 임대인과의 관계가 악화될 것을 우려해 거의 활용되지 못하는 게 현실”이라고 말했다. 이어 “그러나 이번 코로나19 사태와 같이 매출 급감으로 인한 경제위기 상황에서는 한계 상황에 몰린 임차상인들이 ‘차임감액청구권’을 행사할 수 있도록 사회적 분위기가 조성돼야 한다”며 “이에 대한 행정적인 지원이 필요하다”고 주장했다.



■ 도, 전국 최초 상가임차인 임대료 분쟁조정 지원 코로나19로 위기에 직면한 상가임차인 지원을 위해 경기도는 지난 3월 전국 최초로 경기도 상가임대차 분쟁조정위원회의 기능을 확대해 상가임대차법상 보장된 임차인의 차임감액청구권을 근거로 임대료 분쟁조정을 지원하겠다는 뜻을 밝혔다. 도는 지난 2017년 9월부터 ‘상가건물 임대차분쟁조정위원회’를 운영 중이다. 법률, 회계 및 세무, 부동산 등 각 분야의 전문가들로 구성된 조정위원회는 임대차 계약 관련 다양한 갈등을 조정한다. 도는 최근 코로나19 확산으로 도내 소상공인이 임대료연체·계약해지 등 도산위기에 직면한 만큼 임대차 관련 전문상담을 늘리고, 분쟁조정위원회 기능을 활성화하기로 했다. 먼저, 현재 주2회 시행 중인 상가임대차 관련 전문상담을 주 5회로 늘리고, 임대료 조정이 필요한 임차인들에게 필요한 서식을 제공, 손쉽게 권리를 행사할 수 있도록 지원한다. 또 분쟁조정 신청건수에 맞춰 ‘경기도 상가임대차 분쟁조정위원회’ 기능을 더욱 활성화해 신속한 분쟁조정이 이뤄지도록 할 계획이다. 도 관계자는 “조정위원회를 통한 조정 결과는 상가임대차법상 법원 판결과 동일한 집행력을 가지게 돼 별도 판결문이 없어도 강제집행이 가능한 효력이 부여된다”며 “코로나19 위기 후 비싼 임대료가 걱정이라면 소송보다 비용과 시간 부담이 적은 분쟁조정을 이용해보는 게 좋다”고 조언했다. 상가임대차 분쟁에 대한 상담은 경기도 무료법률상담실(031-8008-2246), 경기도 콜센터(031-120)를 통해 전화상담 또는 방문상담이 가능하다. 또 원할 경우 도에서 위촉한 공인중개사를 통한 조언도 들을 수 있다. 분쟁조정 신청은 경기도 홈페이지(홈 > 민원 > 민원서비스 > 무료법률상담 > 상가 임대차 분쟁조정)에 게시된 신청서를 작성해 경기도 상가임대차 분쟁조정위원회(경기도 수원시 팔달구 효원로 1 법무담당관)로 제출하면 된다.

■ 차임감액청구권 Q&A

Q. 차임감액청구권이란? A. 차임감액청구권은 급격한 경제사정이 변경된 경우 임대료를 깎아달라고 청구할 수 있는 임차인의 권리이다. 단, 항상 인정되는 게 아니고, 계약을 체결하거나 갱신할 때 예상할 수 없을 정도로 급격한 경제사정의 변경이 생겨서 임대료가 적정하지 않게 된 경우에 한해 인정된다. Q. 차임감액청구권은 법으로 보장된 권리인가? A. 차임감액청구권은 법으로 인정된 임차인의 권리로, 상가(상가임대차법)와 주택(주택임대차법) 그리고 일반 임대차계약(민법)에 모두 적용된다. Q. 코로나 사태에도 차임감액청구권이 인정될까? A. 코로나 사태로 정부가 사회적 거리두기를 권고했고, 시민들이 외출과 모임 등을 자제하면서 소상공인의 매출이 급감했다. 이러한 사정을 고려했을 때 차임감액청구권이 인정될 가능성이 있다. Q. 얼마를 감액 청구하는 게 적정할까? A. 매출액을 기준으로 감액할 금액을 산정하는 게 합리적이다. 매출액 비교를 위해 조정신청서에 매출을 확인할 수 있는 소명자료를 첨부하면 좋다. Q. 임대인이 거부하면 어떻게 되나? A. 원칙적으로 임대인이 조정신청을 거부하면 조정이 성립되지 않는다. 조정이 성립되지 않은 경우 임차인은 임대료 감액에 관한 소송을 할 수 있다. Q. 감액을 청구했다는 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있나? A. 차임감액청구는 법에 근거한 권리이기 때문에 권리를 행사했다는 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 없다. 또 임대계약의 갱신을 거부할 사유에 해당하지 않는다.